Wonen boven Winkels
In veel steden en dorpskernen is het een gekend fenomeen: panden in het centrum worden voornamelijk ingezet als commercieel gelijkvloers, maar de bovenliggende ruimtes blijven onderbenut. Deze bovenruimte biedt nochtans heel wat potentieel voor kwalitatieve, centraal gelegen woningen die de stads- of dorpskern mee versterken. Door eigenaars en lokale overheden te enthousiasmeren en te ondersteunen met scenariostudies, wil LabLand deze onderbenutte ruimtes omschakelen en een nieuw leven inblazen.
Van onderbenutte ruimte…
De leefbaarheid, sfeer en aantrekkingskracht van een stad of gemeente is het resultaat van het samenspel tussen handelaars, bewoners en bezoekers. In de centrumstraten wordt de nadruk meestal gelegd op de handelaars en de winkelervaring van bezoekers, maar de aanwezigheid van bewoners maakt van een openbare ruimte pas een echte buurt. Cijfers van Eurostat (2024) tonen nochtans dat de onderbezetting van woningen in Vlaanderen oploopt tot 60% en het aantal leegstaande woningen tot 12% (Bron: impac3t KU Leuven).
Tegelijkertijd blijkt uit een studie van ING dat er de komende 15 jaar zeker 475.000 woningen moeten bijkomen in België om de groeiende bevolking op te vangen. Het wordt vooral een uitdaging om het toenemend aantal kleinere huishoudens te huisvesten. Wanneer we deze woonvraag en de huidige beschikbare ruimte aan elkaar kunnen koppelen, vermijden we heel wat onnodige nieuwbouw, behouden we meer groene ruimte in en rondom de stad en dragen we bij aan de klimaatdoelstellingen. Innovatief en circulair verbouwen vraagt namelijk minder materialen, minder transport en minder afval, én aanpalende woningen hebben een lager energiegebruik.
…tot bruisende kern
Door de onderbenutte ruimte boven winkels te activeren brengen we veelzijdigheid en bruisend leven in de buurt, met voordelen voor zowel de lokale overheden, eigenaars als bewoners.
Lokale overheden zien de algemene staat van het patrimonium en daarmee het straatbeeld verbeteren. De winkelstraten worden levendiger, en na sluitingstijd verhoogt het gevoel van veiligheid. Door in de stads- of dorpskern te wonen hebben bewoners minder nood aan eigen auto’s en verschuift het verkeer naar andere vormen van mobiliteit zoals de fiets en het openbaar vervoer. Aangezien de toenemende vraag naar woningen wordt ingevuld zonder extra verkaveling of nieuwbouw is er meer ruimte voor andere invullingen. Groene ruimte, markt- en ontmoetingsplaatsen, culturele centra of ruimte voor evenementen.
Voor eigenaars van de panden in het centrum betekent bewoning dat hun pand onderhouden wordt door het dagelijkse gebruik. De leidingen, de verwarming, de vochthuishouding leiden tot minder problemen maar ook de totale energiekosten van alle aanpalende gebouwen samen verminderen doordat het warmteverlies daalt. Bewoning zorgt verder niet enkel voor rechtstreekse inkomsten via de huur, maar ook voor waardestijging van het pand door een toename aan bruikbare oppervlakte en goed onderhoud.
Ook voor bewoners bieden deze kernlocaties tal van voordelen. Wonen in het centrum betekent een sterke verbinding met nabijgelegen winkels, horeca, culturele centra en werk. Wie in het centrum woont heeft vaak geen eigen auto nodig of kan autodelen en heeft daardoor meer middelen voor andere zaken. Wonen en werken in de buurt betekent minder tijd onderweg en meer lokale betrokkenheid. Voor starters geeft het de mogelijkheid om betaalbaar te wonen, voor jonge gezinnen de nabijheid van scholen en een netwerk en ouderen blijven onderdeel van het sociale weefsel. Centrumwonen betekent niet enkel een heropleving van het pand, maar van de hele buurt.
Onze aanpak: scenariostudies voor levendige bouwblokken
De onderbenutting van ruimte boven winkels is voornamelijk het gevolg van praktische zaken, zoals het voorzien van aparte ingangen, de complexe regelgeving, de investeringen voor de eigenaar van het gebouw of de praktische uitvoering van een circulair renovatieproject.
Veel panden hebben slechts één ingang naar de winkel. In veel gevallen werd de ruimte boven de winkel bewoond door de winkeliers zelf en was een aparte toegang niet nodig. Inwonende winkeliers trokken met de tijd weg en de huidige regelgeving verplicht om aparte toegangen te voorzien om de bovenverdiepingen als woning te gebruiken. Een uitdaging waar de oorspronkelijke woning vaak niet op is voorzien en die doordachte, technische oplossingen vraagt. Waar en hoe kunnen we de ingangen plaatsen met zo min mogelijk ruimteverlies voor de winkel, met een zo optimaal mogelijke ingang in de bovenliggende wooneenheden en op een manier die structureel haalbaar is voor het gebouw? Wordt de bovenliggende ruimte ingedeeld in één appartement of is er ruimte voor meerdere appartementen, studio’s of atelierruimtes? En hoe worden die best ingedeeld zodat iedereen aangenaam kan leven met voldoende licht, lucht en zicht op buitenruimte? LabLand bekijkt niet enkel het vraagstuk van de toegang zelf, maar maakt uitgebreide scenario’s met ontwerpschetsen die de volledige impact op leefbaarheid, ruimtekwaliteit, energiegebruik, milieu-impact en kostprijs duiden.
Sommige bovenruimtes vragen slechts kleine ingrepen, maar wanneer de ruimte langere tijd onderbenut werd zijn vaak grotere aanpassingen nodig om weer te dienen als kwalitatieve woning. Bovendien worden eigenaars afgeschrikt door de complexe regelgeving en vergunningen. Daarom gaat LabLand in gesprek met stedenbouwkundige diensten wanneer we de scenario’s ontwerpen. We maken kostenramingen voor de verschillende opties, van kleine aanpassingen tot totaalrenovatie en brengen eigenaars op de hoogte van premies. We ontwerpen en adviseren steeds met een visie die verder reikt dan de huidige renovatieverplichting. Daarmee ontzorgen we eigenaars om in één keer ver vooruit te denken en niet vast te zitten in oplossingen die straks achterhaald zijn.
Bovendien bekijken we het potentieel van het pand als een deel van een bouwblok. Dat is een groep woningen tussen twee zijstraten. Binnen het bouwblok brengen we de verschillende ruimtes in kaart en proberen ze te clusteren. We kijken over perceelsgrenzen en met verschillende eigenaars hoe ruimtes met elkaar verbonden kunnen worden om er nieuwe woningen van te maken en hoe een toegang meerdere panden kan bedienen. We maken een studie van de mogelijkheden van het gebouw én de ruimere context, van stedenbouw tot klimaat, van erfgoed tot samenwerking met buren. We spelen in op de actuele vraag naar kleine woningen en bekijken andere woonvormen zoals samenhuizen, kangoeroewonen, sociale woningen of ouderenwoningen. We ontwerpen en adviseren steeds met een visie die verder reikt dan de huidige renovatieverplichting. Daarmee ontzorgen we eigenaars om in één keer ver vooruit te denken en niet vast te zitten in oplossingen die straks achterhaald zijn.
Wanneer de eigenaar klaar is voor uitvoering, brengen we hem in contact met de juiste instanties om aanvragen in orde te brengen. Indien gewenst begeleiden we zelf het circulaire bouwproces of leggen we contact met andere partijen die de renovatie begeleiden of de uiteindelijke woningverhuur. We denken mee na en ontzorgen eigenaars zodat Wonen boven Winkels meer wordt dan een goed idee.
Contacteer ons
LabLand ontwikkelde in samenwerking en met steun van de Provincie Oost-Vlaanderen een model en een toolbox om Wonen boven Winkels te stimuleren. Tussen 2022 en 2025 werd dit model getest op diverse panden in Zottegem.
In het draaiboek voor lokale besturen lees je in detail hoe je als lokale overheid zelf aan het werk kan om wonen boven winkels te stimuleren. In het draaiboek voor eigenaars lees je tips en handvaten om als eigenaar aan de slag te gaan. Wil je meer lezen over onze case studies in Zottegem, dat kan op deze pagina.
Ben je eigenaar of lokale overheid en wil je met LabLand samenwerken voor een scenariostudie, lees hier onze aanpak en contacteer ons vrijblijvend met vragen.
In het echt
Bekijk onze projecten
