Wonen boven Winkels: een praktijkstudie in Zottegem
In opdracht van Stad Zottegem onderzoekt LabLand hoe onderbenutte ruimtes boven winkels omgevormd kunnen worden tot kwalitatieve woningen. Het project biedt woonkansen voor jonge schoolverlaters en pas afgestudeerden, die met bescheiden financiële middelen weinig kans maken op de private huurmarkt in de stad. Tegelijkertijd zorgt bewoning voor een heropleving van het stadscentrum, meer veiligheid en levendigheid na sluitingstijd en een opwaardering van de gebouwen. We maakten een analyse van de mogelijkheden in het centrum van Zottegem en voeren scenariostudies uit voor panden met beschikbare ruimte. Lees verder voor een gedetailleerde toelichting van onze aanpak en de inzichten.
Het project in Zottegem is een praktijkstudie van ons renovatiemodel Wonen boven Winkels. Zoals in vele steden worden panden in het centrum voornamelijk ingezet als commercieel gelijkvloers, maar de bovenliggende ruimtes blijven onderbenut. Deze locaties zijn nochtans centraal gelegen, vlot bereikbaar en bieden potentieel voor kwalitatieve woningen.
Zottegem: eerste stappen naar een levendige stadskern
We begonnen het project met een voorstudie om de onderbenutte bovenruimtes in de binnenstad in kaart te brengen. Uiteindelijk selecteerden we drie straten met het meeste potentieel voor Wonen boven Winkels: de Stationsstraat, de Hoogstraat en de Heldenlaan. Drie grote verbindingsstraten die de Grote Markt verbinden met het station en de rest van de stad.
We noteerden individuele panden met beschikbare ruimte, maar ook clusters van aanpalende gebouwen die samen aangepakt kunnen worden. Zo kan er kruisbestuiving ontstaan, kunnen eventuele renovatiekosten gedeeld worden en de ruimte nog beter benut.
Betrokken eigenaars als drijfveer
Een belangrijke factor om Wonen boven Winkels in de praktijk te brengen is de betrokkenheid van de eigenaars van de panden. Om hen te bereiken zetten we een uitgebreide communicatiecampagne op. We verspreidden folders in de brievenbussen en stuurden doelgerichte brieven naar panden met veel potentieel. We werkten samen met Unizo om eigenaars doelgericht te bereiken en organiseerden infosessies met de schepenen en de omgevingsambtenaar waar geïnteresseerden vragen konden stellen.
We publiceerden onze projectoproep in het Magazine van Stad Zottegem en organiseerden ‘Open Atelier Zottegem’. Een leegstaande schoenenwinkel werd omgevormd tot een open tentoonstellingsruimte waar we in gesprek konden gaan met geïnteresseerden. Door de individuele en collectieve oplossingen van Wonen boven Winkels te demonstreren konden we eigenaars aanmoedigen tot deelname aan het project en geruststelling bieden rond boetes m.b.t. leegstand.
Scenariostudies voor panden met potentieel
Het uiteindelijke doel van het project was om zoveel mogelijk scenariostudies te maken voor panden met potentieel voor Wonen boven Winkels. Geïnteresseerde eigenaars konden deze studies gratis laten uitvoeren dankzij de steun van het overkoepelende project. Uiteindelijk leidden de gesprekken met eigenaars tot zeven scenariostudies: vijf in de Stationsstraat en twee in de Hoogstraat.
Voor de scenariostudies gaan we telkens één-op-één in gesprek met de geïnteresseerde eigenaar. We bespreken de vragen en wensen van de eigenaar en de werkwijze van LabLand. We plannen een plaatsbezoek en onze architect voert opmetingen uit, stelt een uitgebreid contextdossier op en bespreekt voorkeuren van de eigenaar rond bijvoorbeeld isolatie, circulariteit, samenwerking met de buren, … Wanneer grootschalig samen renoveren geen optie is, bespreken we of kleine ingrepen samen gerealiseerd kunnen worden met de buren. Een opslagruimte delen, een fietsenstalling plaatsen, samen een gemeenschappelijke muur aanpakken, …
Met deze informatie gaan wij aan de slag en we maken drie tot vijf scenario’s. Tijdens een scenariostudie vertrekken we niet van één vooringenomen oplossing, maar trekken we de vraag open en berekenen we meerdere opties. Sommige kleinschalige ingrepen, andere grotere renovaties. In elk van de opties houden we rekening met de mogelijkheden van het pand zelf, maar ook de buurt, buitenruimte en mobiliteit, de milieu-impact, en regelgeving van de stad. We maken een kostenindicatie van elk scenario en brengen uitvoerders in contact met de stedenbouwkundige diensten voor aanvragen, vergunningen en premies. We kijken verder dan de huidige renovatieverplichting en laten opties zien met verschillende indelingen of meerdere wooneenheden. Zo kijken we verder in de toekomst en vermijden we dat de eigenaar aan een renovatie begint die halverwege op verrassingen botst.
Uiteindelijk bespreken we de scenario’s en alle opties in detail met de eigenaar. Soms wordt gekozen om de renovatie nog even af te wachten, in andere gevallen gaat men sneller over tot actie. In dat laatste geval wijzen we op opportuniteiten of samenwerkingen met kwalitatieve uitvoerders, circulaire aannemers of mogelijkheden om de uiteindelijke verhuur uit te besteden.
Van de studie in Zottegem worden op dit moment twee renovaties verder in uitvoering gebracht dankzij deze studies.
Wonen boven Winkels
De studie naar Wonen boven Winkels in Zottegem loopt van 2022-2025 dankzij een projectsubsidie Experimentele Woonprojecten van Provincie Oost-Vlaanderen en ondersteuning van projectpartner intercommunale SOLVA.
We zijn nog meer overtuigd van het potentieel én het belang van dit model.
Ben je zelf actief als lokale overheid of geëngageerde burger en benieuwd hoe we Wonen boven Winkels in jouw gemeente kunnen realiseren? Labland geeft graag een extra woordje uitleg.
Lees meer over ons model Wonen boven Winkels, over onze aanpak bij scenariostudies of neem vrijblijvend contact met ons op.
Ons model
Wonen boven Winkels
Onderbenutte ruimtes boven winkels ontsluiten en omvormen tot kwalitatieve woningen.
Onze aanpak
Scenariostudie
Met een scenariostudie bieden we een slimme verkenning van de mogelijkheden vóór je begint te verbouwen. We analyseren jouw gebouw, jouw wensen én de ruimere context — van stedenbouw tot klimaat, van erfgoed tot je buren. We tonen meerdere scenario’s: van kleine ingrepen tot grotere transformaties en jij ziet duidelijk wat elk scenario betekent op vlak van kostprijs, energie, ruimtekwaliteit en milieu-impact. Pas daarna kies je of, wat en met wie je verdergaat.