Bouwen, bouwen, bouwen. De oplossing voor de wooncrisis?

De stad Gent sleutelt aan een woonpact met de bouwsector. Het idee erachter is dat de sector, in ruil voor minder regels, meer sociale en betaalbare woningen gaat bouwen om de Gentse wooncrisis aan te pakken. Dat er nood is aan bijkomende betaalbare woningen om de  bevolkingsgroei op te vangen, lijdt geen twijfel. Schepen Christophe Peeters sprak in de gemeenteraad van een equivalent van de volledige bevolking van buurgemeente Merelbeke – Melle. Of nieuwbouw de enige oplossing is om de verwachte bevolkingsgroei op te vangen, is een ander vraagstuk.

Bouwen, bouwen, bouwen. Het lijkt bijna een mantra, een magische oplossing om de woningcrisis aan te pakken, dat nog maar nauwelijks in vraag wordt gesteld. Het is wat we best kennen en dus ook al jaren onafgebroken blijven doen. Cijfers van Statistiek Vlaanderen leren dat in het Vlaams Gewest in 2024 meer dan 30.000 nieuwbouwwoningen zijn vergund. Dat cijfer is geen uitzondering. Het is een trend die zich al meer dan 20 jaar quasi onafgebroken voortzet. Volgens beleidsplannen heeft Vlaanderen tegen 2050 zeker 450.000 extra woningen nodig om de woningnood aan te pakken. Als we het huidige bouwritme aanhouden, hebben we tegen 2050 een stevig woningoverschot. Hoezo crisis? Hoezo woningnood? 

Gelukkig is er intussen in Vlaanderen een consensus dat we geen nieuwe ruimte meer mogen aansnijden. De bouwshift, die Vlaanderen moet beschermen tegen een verdere lukrake invulling van de schaarse open ruimte, schrijft voor dat we de woonnood moeten oplossen via slimme verdichting. Dat betekent dat de bijkomende woonvraag, nieuwe voorzieningen en werklocaties worden opgevangen binnen de bestaande stads- en dorpskernen. Die ambitie staat ook beschreven in de conceptnota voor het nieuwe Beleidsplan Ruimte dat wordt voorbereid door minister Jo Brouns. Maar is het noodzakelijk om die slimme verdichting te  realiseren via nieuwbouw? Aan nieuwbouw hangt immers een hoog maatschappelijk kostenplaatje. De bouwsector, die tot op vandaag vooral inzet op nieuwbouw, is verantwoordelijk voor de uitstoot van 40% van alle broeikasgassen.  

Een groot deel van de oplossing is elders te vinden, meer bepaald in het aanpakken van structurele leegstand en onderbenutting van bestaande woningen. Die blijft weinig zichtbaar in het debat over de woonopgave. De voornoemde conceptnota van minister Brouns spreekt nochtans van 40% woningen in Vlaanderen die onderbezet zijn. 

Bij onze noorderburen wordt vandaag een soortgelijk debat gevoerd. Minister-president Rob Jetten kondigde aan dat Nederland 10 nieuwe steden nodig heeft om de woningnood aan te pakken. Die steden moeten we vooral niet nieuw bouwen, stelde architect Reimar Von Medingen in een open brief aan Jetten. Omdat ze eenvoudigweg te vinden zijn in de bestaande steden als de huidige bebouwing anders en beter gebruikt wordt. Dat kan onder meer door te groot geworden huizen te transformeren naar andere woonvormen, zodat ze geschikt zijn voor meerdere huishoudens. Daar zijn verschillende modellen en strategieën voor te bedenken.

Om de stijgende bevolkingscijfers op te vangen kijkt Vlaams Bouwmeester Véronique Claessens bijvoorbeeld richting verkavelingswijken. Niet om er nieuwe te bouwen, maar om de bestaande wijken ‘zacht’ te verdichten, liet de bouwmeester optekenen bij VRT NWS.  Veel verkavelingswijken zijn goed gelegen, vlakbij kernen, maar hebben een vrij lage dichtheid. Gemiddeld staan er in Vlaamse verkaveling 12 woningen per hectare, terwijl die dichtheid makkelijk kan opgetrokken worden tot 25 woningen per hectare, zonder nieuw te bouwen en zonder aan woon- en omgevingskwaliteit in te boeten. Dat richtcijfer – dat ook is opgenomen in de hoger genoemde conceptnota – is in vergelijking met andere Europese landen nog aan de lage kant en werd bijvoorbeeld al vlot gehaald in historische tuinwijken die in België gebouwd werden om de woningnood na de Eerste Wereldoorlog aan te pakken. De architecten van het tuinwijkmodel, dat kwam overgewaaid uit Engeland, besteedden veel aandacht aan rust, natuur en beter sociaal contact tussen de bewoners.  

LabLand experimenteert al 2 jaar in de praktijk met het herbestemmen van bestaande grondgebonden woningen in verouderde wijken van woonmaatschappijen. Die werden op grote schaal gebouwd na de Tweede Wereldoorlog tot diep in de jaren 1980, op maat van klassieke gezinnen. Die wijken, die in veel gevallen nog grotendeels in eigendom zijn van de woonmaatschappijen, zijn vandaag verouderd en staan voor een dringende renovatieopgave. LabLand hanteert die renovatieopgave als een opportuniteit om het bestaande bouwvolume te herdenken door los te komen van perceelsgrenzen en de huidige functie van de woningen. Door een collectieve wijkaanpak en door de gebouwen als een volume te benaderen, en mits toevoeging van een functionele optopping of uitbouw, ontstaan kansen om dit type wijken te verdichten. Zo zijn we er in geslaagd om in bestaande wijken in Oost-Vlaanderen en Limburg tot meer dan 30% extra woningen te vinden door de bestaande gebouwen te herdenken. Dat nieuw gevonden woonaanbod is divers: een mix van kleine en grotere woningen, op maat van de demografische evolutie. De huishoudensgrootte is op 15 jaar tijd drastisch veranderd. Voor 2010 waren klassieke gezinnen met kinderen het meest voorkomende huishoudenstype. Vandaag tonen de statistieken een ander beeld en zijn alleenstaanden de grootste groep, gevolgd door koppels met kinderen. Speciale aandacht gaat ook naar grote of nieuw samengestelde gezinnen die moeite hebben om een aangepaste woning te vinden. De tuinwijkfilosofie is voor LabLand een belangrijke inspiratiebron bij het herontwerpen van bestaande woonwijken. Doordat de footprint niet toeneemt, is er voldoende ruimte om de natuur en de groenblauwe structuur te versterken. Twee van die ontwerpen staan vandaag klaar om de stap richting realisatie te zetten. 

Nog een andere strategie om betaalbare woonoplossingen te creëren, is het beter benutten van leegstaande en onderbenutte publieke gebouwen. Gemeenten zetten dat patrimonium massaal in de uitverkoop om hun begroting op orde te krijgen. Tim Vekemans van RE-ST architecten betoogde recent in een opinieartikel in De Standaard dat de blinde verkoop van overheidsgebouwen leidt tot verarming in plaats van een verrijking. ‘Het geld dat je ervoor ontvangt verdwijnt in de opgebouwde schuldenpot en is in een vingerknip uit beeld’, aldus nog Vekemans. Terwijl je als gemeente met dat patrimonium een instrument in handen hebt om de woningmarkt te sturen. En als gemeenten toch beslissen om gebouwen van de hand te doen, kan daar een duidelijke beleidsdoelstelling aan gekoppeld worden in functie van de woonopgave. 

Een woonpact voor kwalitatieve en betaalbare huisvesting? Graag, maar niet volgens het recept dat vandaag op tafel ligt. Ondoordacht blijven nieuwbouwen is geen zaligmakende oplossing, integendeel. Beleidsmakers en de sector hebben nood aan een meer genuanceerde visie. Een visie en een praktijk waarbij de focus verschuift van blijven bouwen naar het anders en beter verbouwen van het bestaande patrimonium. De bouwshift vraagt om een coalitie van overheden, de brede bouwsector, kennisinstellingen en het middenveld die samen experimenteren en vormgeven aan een nieuw en toekomstbestendig woonmodel, geschraagd door goed doordachte beleidskaders, juridische instrumenten en financieringsmodellen. En niet te vergeten: een woonmodel dat sociaal rechtvaardig is, met een verhaal dat wordt omarmd door de mensen die er morgen gaan wonen.